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薛增洁律师 薛增洁律师为法学和建筑学双专业律师,中华全国律师协会会员,取得建筑学学历和学位证书。现任山东新岛律师事务所专职律师。从事法律服务多年来,与团队承办过包括北京、浙江、江苏、天津、新疆、河南、山东等全国各地各类案件上百起... 详细>>

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律师姓名:薛增洁律师

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合同纠纷

不动产抵押合同的生效时间多长

  不动产抵押合同的生效需要前往登记机关登记之后才可生效。抵押的客体可以是动产也可以是不动产,如果自然人想用不动产来进行债务抵押的,需要签定好不动产抵押合同,如果到期之后抵押人还没偿还债务的,抵押权人享有对不动产的优先权,那么不动产抵押合同的生效时间是怎么计算的呢?阅读完以下小编为您整理的内容,一定会对您有所帮助的。

  一、不动产抵押合同的生效时间

  不动产抵押合同以抵押登记部门办理抵押登记时间为生效时间。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定,“房地产抵押时,应向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记”。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定,“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效”。第四十二条则规定财产抵押的办理抵押登记机关为县级以上地方人民政府规定的部门。《城市房地产抵押管理办法》第三十一条也规定,“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效”。

  但如属于担保法施行前签订的房地产抵押合同或者是当地政府部门没有设立抵押登记部门、没有抵押登记业务无法办理登记的,虽然没有办理抵押登记手续,但抵押人已经将抵押财产的权利证书交由抵押权人持有的,抵押合同自权利证书交付时起生效,但不能对抗善意第三人。

  二、不动产抵押合同生效要件

  抵押合同的生效,是指依法成立的抵押合同对当事人产生法律约束力。同一般合同的生效一样,抵押合同的生效也须具备主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益,以及标的确定与可能四项要件。

  1、主体适格

  主体适格即当事人适格,是指抵押合同的当事人必须符合法律要求,在主体资格上不存在瑕疵。

  《民法通则》第55条第1项规定,民事法律行为的行为人应当具有相应的行为能力。

  《合同法》第9条也规定,当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。

  抵押合同作为法律行为的一种,必须符合一般法律行为对当事人在行为能力方面的要求,即订立抵押合同的双方当事人应具备相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人是否具有合法的主体资格,是由法律直接规定的。此外,由于抵押权的设定行为属处分行为,因此,当事人除具有行为能力之外,抵押人还应具有对抵押财产的处分能力,对抵押物享有所有权或处分权。

  2、意思表示真实

  意思表示是法律行为的本质要素,是指向外部表明意欲发生一定私法上法律效果之意思的行为。意思表示由两个要素所构成:一是内心意思;二是此项内心意思的外部表示。

  当事人的内心意思经过外部表示而客观化,从而为他人所知悉,便构成意思表示。我国《民法通则》第55条第2项规定,民事法律行为的意思表示应当真实。

  而所谓意思表示真实,就是指当事人的内心意思与经过表示而外观化的意思相互吻合,没有瑕疵而言。

  抵押合同是抵押人与抵押权人通过意思表示设定抵押权以担保债权实现的合同,抵押合同中的意思表示就是抵押当事人通过合同表达的意欲发生抵押权设定效果的意思。抵押人与抵押权人签订抵押合同,应当表现自己内心的真实意愿,并本着平等自愿、诚实信用的原则确定双方的权利和义务,不允许一方将自己的意志强加于对方,使其违背自己的真实意志而签订抵押合同。

  3、不违反法律或社会公共利益

  《合同法》第7条规定:“当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。”

  根据上述规定,合同不得违反法律的强制性规定和禁止性规定,也不得违反社会公共利益。依照法律规定,抵押财产应当是流通物和可转让财产,禁止流通物和不可转让的财产,不得用于抵押,如毒品、枪支弹药,以及依法被查封、扣押、监管的财产,等等。

  此外,抵押人与抵押权人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益而订立的抵押合同,以合法形式掩盖非法目的的抵押合同损害社会公共利益、违背善良风俗的抵押合同,以及其他违反法律强制性或者禁止性规定的抵押合同等等,都属于违反法律和社会公共利益的抵押合同,皆为法律所禁止。

  4、标的确定与可能

  合同标的决定着合同权利义务的质和量,因此,合同标的应具有确定性、可能性。标的确定是指合同成立时,其内容须确定,否则合同的内容无从实现,合同也就无法发生效力。标的可能则是指合同中的给付可能实现。

  尽管我国《民法通则》与《合同法》均未明确要求合同的标的必须确定与可能,但此为合同标的的题中应有之义。就抵押合同来说,其标的确定即为抵押权的确定。抵押权的确定性体现在抵押物必须特定以及抵押权所担保的债权必须特定两方面。《担保法》第39条以及《物权法》第185条第2款对此均有明确的规定。

  其中“被担保债权的种类和数额”是对抵押权所担保的债权必须确定的要求,而“抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属”则是对抵押物必须特定的要求。如果抵押合同的标的不确定,则抵押合同无法发生法律效力。抵押合同的标的可能则是指抵押当事人通过抵押合同设定的抵押权有可能实现。如果抵押权没有实现的可能,则属抵押合同的标的不可能。

  三、抵押人能否以不能分割的共有不动产对债务人提供抵押担保?

  有明确权属证明的不动产即为法定的所有人的固定资产,财产所有人依法对不动产享有收益、处分的权利。其中,按份共有的不动产,不动产所有人只能在己方财产份额内处分不动产或者为其他债务人提供抵押担保,不动产所有人在己方财产份额内对不动产设立抵押不会对财产共有人产生不利影响,也不会剥夺财产共有人优先购买权,所以无须取得财产共有人同意。但应当明确的是,不动产所有人处分不动产不能损害财产共有人的权利。对于共同共有的不动产抵押,债权人应当在办理抵押前查明拟被抵押的不动产是否存在其他共同权利人。如被抵押的不动产系债务人与第三人共同共有,笔者建议在签订抵押合同时应当征询财产共有人的同意并要求其在抵押人处签字,以便取得不动产完整的抵押权。如果不能取得抵押财产共同共有人的书面同意,则应当要求抵押人另行补充提供抵押担保。



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