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薛增洁律师 薛增洁律师为法学和建筑学双专业律师,中华全国律师协会会员,取得建筑学学历和学位证书。现任山东新岛律师事务所专职律师。从事法律服务多年来,与团队承办过包括北京、浙江、江苏、天津、新疆、河南、山东等全国各地各类案件上百起... 详细>>

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律师姓名:薛增洁律师

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合同纠纷

商铺转租合同的法律效力是什么

  不是所有的店铺都是挣钱的,有些店铺经营不下去就会面临转租或者关门,如果当事人之间签订了店铺转租合同的,那么商铺转租合同的法律效力是怎样的呢?阅读完以下小编为您整理的内容,一定会对您有所帮助的。

  一、商铺转租合同的法律效力

  《合同法》第224条赋予了出租人在未经其同意下的对原房屋租赁合同的解除权。虽然我国建设部《商品房屋租赁管理办法》第11条规定,未征得出租人同意和办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效。但《商品房屋租赁管理办法》只是部门规章不是法律或行政法规,其性质仅具有行政管理效力,并不具有司法效力。

  (一)如果征得出租人同意和办理登记备案,转租店铺的,其租赁行为有效,合同有效;

  (二)如果未征得出租人同意和未办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,司法上认定为转租合同无效。

  二、房屋转租合同双方有什么权利义务

  在房屋转租合同的三方当事人中,出租人与承租人之间的权利义务除房屋租赁合同有特别约定的外,适用法律、法规和规章中有关规定;承租人与次承租人的权利义务除房屋转租合同有特别约定的外,适用法律、法规和规章中关于出租人和承租人权利义务的规定。同时,房屋转租合同的特殊性决定了,出租人、承租人、次承租人在房屋转租合同中的权利义务除了当事人另有约定的外,还有其特殊内容。

  (一)出租人的权利义务

  在房屋转租合同关系中,出租人除了依房屋租赁合同约定以及相关法律、法规、规章的规定享有权利和承担义务外,还享有下列权利,承担下列义务:

  1、请求承租人履行房屋租赁合同的权利

  房屋转租合同成立并不影响原房屋租赁合同的效力,承租人仍应当依照原房屋租赁合同的约定向出租人履行各项义务,且不得以次承租人违约或者不履行义务为由拒绝向出租人履行义务。承租人不履行原房屋租赁合同的义务或者次承租人对承租房屋造成损失的,出租人有权要求承租人承担违约和损害赔偿责任,但出租人与承租人、次承租人另有约定的除外。《城市房屋租赁管理办法》第30条规定:“转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务,并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务,但出租人与转租双方另有约定的除外。”

  2、从转租中获得收益的权利

  出租人是转租房屋的所有权人或者管理权人,承租人转租该房屋获得收益的,出租人当然有权从中获取一定的比例。《城市房屋租赁管理办法》第27条第2款规定:“出租人可以从转租中获得收益、”这种收益的获取方式,既可以由出租人与承租人协商提高原房屋租赁合同的租金标准,也可以约定从承租人收取的转租租金中按一定比例支付给出租人。

  3、监督次承租人使用、收益租赁房屋的权利

  在房屋转租合同关系中,原则上是承租人享有监督次承租人使用、收益租赁房屋的权利。但是,出租人毕竟是转租房屋的所有权人或者管理权人,次承租人对租赁房屋的使用情况对其影响最大,因此,应当赋予出租人监督次承租人使用、收益租赁房屋情况的权利。这样,出租人不仅有权监督承租人使用、收益租赁房屋,还有权监督次承租人使用、收益租赁房屋。当次承租人不正当或者非法地使用、收益租赁房屋,且承租人怠于行使监督权时,出租人有权要求承租人承担违约或者损害赔偿责任,直至要求承租人解除转租合同。

  4、请求次承租人返还租赁房屋的权利

  当房屋转租合同终止时,承租人有权向次承租人请求返还租赁房屋;当房屋租赁合同终止时,出租人有权请求承租人返还租赁房屋。因此,当房屋租赁合同与房屋转租合同都终止时,出租人有权选择向承租人或者次承租人请求返还租赁房屋,尤其是承租人怠于行使返还请求权时,由出租人直接向次承租人行使租赁房屋返还请求权,有利于维护出租人的合法权益。但是,非在转租合同与房屋租赁合同都终止的情况下,出租人不得向次承租人主张返还租赁房屋。如,转租合同终止而房屋租赁合同未终止的,只有承租人有权请求次承租人返还房屋,出租人无权请求返还。

  5、通知次承租人房屋租赁合同终止的义务

  除非当事人另有约定,房屋租赁合同终止的,转租合同也随之终止。但是,次承租人对于房屋租赁合同是否终止难于清楚,故当房屋租赁合同终止时,出租人应当通知次承租人,为次承租人返还租赁房屋作好准备。

  (二)承租人的权利义务

  在房屋转租合同中,承租人的地位非常特殊:既是转租合同中的出租人,又是房屋租赁合同中的承租人。承租人在房屋转租法律关系中的主要权利和义务有:

  1、要求出租人履行房屋租赁合同的权利

  承租人将承租的房屋转租后,并不丧失承租人的地位,转租只是其使用、收益承租房屋的一种方式。为了保证转租合同的履行,承租人有权要求出租人按照房屋租赁合同的约定履行义务,如交付房屋、修缮房屋等等。因出租人的过错影响次承租人使用、收益房屋或者造成次承租人、第三人损害的,承租人在向次承租人、第三人承担违约责任或者损害赔偿责任之后,有权依据房屋租赁合同向出租人追偿。

  2、从转租中获取收益的权利

  承租人转租房屋的目的是为了实现自己对承租房屋的收益权,故法律原则上允许承租人从转租中获益。但是,在我国,承租人转租公有住宅用房的,必须受房屋所在地人民政府房屋租赁政策的制约,承租人从转租中获取收益也就受到了制约。

  3、修缮租赁房屋的义务

  租赁房屋发生损坏或者具有其他不适于次承租人使用的情形,承租人有权依房屋租赁合同的约定请求出租人修缮,但是出租人和承租人约定房屋转租后由承租人承担修缮责任的,或者虽无该约定但出租人拒绝履行修缮义务或者无能力履行修缮义务的,或者转租合同约定的房屋状态优于房屋租赁合同约定状态的,承租人应当承担修缮义务。

  4、通知次承租人房屋租赁合同终止的义务

  房屋租赁合同终止,转租合同也就丧失了基础,为了保证出租人能及时收回房屋,承租人有义务将房屋租赁合同终止的情况及时通知次承租人,并要求解除转租合同,返还房屋,以便于次承租人做好搬迁和返还房屋的准备。

  (三)次承租人的权利义务

  次承租人是房屋转租合同中的承租人,因此应当根据房屋转租合同的约定享有承租人的权利,履行承租人的义务,转租合同没有约定或者约定不明确的,次承租人应当根据法律关于承租人权利义务的规定享有权利、承担义务。与承租人在房屋租赁合同中的权利义务不同的是,次承租人除对承租人享有权利、承担义务外,还与出租人享有的权利相对应,对出租人承担以下义务:

  1、接受监督的义务

  次承租人应当依约定或者租赁房屋的性质使用租赁房屋,应当妥善保管房屋,这是次承租人在房屋转租合同中必须承担的义务。次承租人在履行该义务时,除应当接受承租人的监督外,还应当接受出租人的监督。出租人发现次承租人非法使用或者不正当使用租赁房屋的,有权制止直至要求承租人解除转租合同,承租人不行使合同解除权的,出租人有权解除与承租人的房屋租赁合同,进而引起转租合同的终止。

  2、返还租赁房屋的义务

  转租合同终止时,次承租人应当向承租人履行返还租赁房屋的义务。但是,转租合同与房屋租赁合同都终止时,出租人有权直接向次承租人请求返还房屋,在这种情况下,次承租人应当将房屋直接返还给出租人。次承租人的这一义务是与前面所述的出租人的房屋返还请求的权利相对应的。

  三、对于房屋转租合同效力司法解释的内容是什么

  最高院《关于租赁合同纠纷的司法解释》以及解读:

  第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

  【解读】适用本条应注意如下几个问题:

  (一)群租,可分为自主群租和他主群租两种,自主群租即房屋所有人将房屋出资给多个承租人,他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人,后者属于本条属于的转租行为。

  (二)再转租、多手转租行为符合转租的法律特征,应适用本条规定。

  第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

  因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

  【解读】《合同法》第224条规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。为督促出租人及时行使合同解除权,维护交易的稳定性,本条将出租人知道或者应当知道承租人转租,但在6个月内未提出异议的,推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间,不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。

  承租人未经出租人同意的转租行为,在效力上属无效行为,出租人既可起诉要求确认转租合同无效,亦可行使合同解除权。出租人解除合同后,承租人丧失租赁权,转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止,善意的次承租人(订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租)可以要求承租人赔偿损失。

  在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下,都涉及房屋的返还问题,此时,案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系,当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建,则此承租人对诉讼标的享有独立的请求权。因此,本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中,次承租人具有第三人的诉讼地位,既可以是具有独立请求权的第三人,也可以是无独立请求权的第三人。

  承租人未经出租人同意转租,其向次承租人收取的租金不构成不当得利。在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中,出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益,其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益,而至于承租人向次承租人收取的租金,只是其使用、收益的变形形式,无论其收取多少,出租人的租金并不因此而受到损害,故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益,承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。

  第十七条 因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

  次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。

  【解读】《合同法》第227条规定,承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的,出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效的场合,若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时,次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同无效的场合,如转租合同未经出租人同意,次承租人无代偿请求权。

  次承租人代出租人支付租金与违约金后,对承租人享有两种权利,一是对于承租人的追偿权,二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。

  第十八条房 屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。

  【解读】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下,承租人应将房屋返还出租人,但实际占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租赁关系终止时,即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据,从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有,出租人有权向次承租人主张返还房屋,同时,出租人亦有权向次承租人主张逾期腾期间的占有使用费。



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